Je mehr Eigenkapital, desto geringer die Risiken
Wer kein oder nur wenig Eigenkapital einsetzt, bezahlt höhere Zinsen, braucht tendenziell länger zur Entschuldung und trägt das Risiko, dass bei einem vorzeitigen Verkauf unterm Strich Schulden zu Buche stehen. Werden die von Banken oft geforderten 20 Prozent der Gesamtkosten aus eigenen Mitteln bezahlt, wird in den meisten Fällen der Verkaufserlös ausreichen, um die Schulden vollständig abzuzahlen.
Zum Eigenkapital gehören übrigens auch alle Sparverträge zur Altersvorsorge wie Renten- und Kapitallebensversicherungen und sonstige Geldanlagen. Wer sie nicht als Eigenkapital einsetzt, muss mehr Kredit aufnehmen und braucht länger für die Tilgung. Wenn Sie eine erhebliche Summe parallel in chancenorientierte Anlagen investiert lassen, etwa in ETFs, dann investieren Sie im Grunde "auf Kredit".
Diese Spekulation ist riskant, denn es gab auch in der Vergangenheit schon Phasen über 10-15 Jahre ohne nennenswerte Erträge am Aktienmarkt. Dann erzielen Sie keine Rendite und bleiben auf den bezahlten Zinskosten sitzen. Oft ist es daher sinnvoll, die Sparverträge zu kündigen, das Guthaben zu verwenden, um das Darlehen zu reduzieren und die Sparrate für die Tilgung einzusetzen.
Bankberater, Kreditvermittler und Finanzberater beraten aber nicht immer in diesem Sinn. Denn zum einen ist der Zinsgewinn der Bank umso größer je höher die Darlehenssumme, und zum anderen fließen aus den bestehenden Anlageverträgen oft noch Provisionen an die Vermittler. Behalten Sie in jedem Fall einen finanziellen Spielraum, damit Sie stets eine ausreichend große Rücklage für unvorhergesehene Ausgaben vorhalten können.
Vollständige Gesamtkosten des Immobilienerwerbs
Die Erwerbsnebenkosten wie Grunderwerbssteuer, Grundbuch- und Notarkosten sowie Maklercourtage können bereits 10 Prozent des Kaufpreises ausmachen. Kalkulieren Sie alle erforderlichen Kosten ein, auch kleinere Möbel, Leuchten oder Ausgaben für den neuen Garten oder Balkon. Selbst wenn die Familie den Umzug selbst organisiert, fallen oft noch einige Ausgaben an.
Bei Neubauten können Zusatzaufwendungen anfallen, wenn etwa der Untergrund Überraschungen bereithält oder wenn statt der Standardleistungen der Baubeschreibung gegen Aufpreis Sonderwünsche - von der Anzahl der Steckdosen bis zur Art des zu verlegenden Parketts - erfüllt werden sollen. Zudem sind die Preise auf breiter Front jüngst stark gestiegen, etliche Baumaterialien sind nicht mehr wie gewohnt rasch lieferbar und lange Wartezeiten für Handwerker können das Bauvorhaben verzögern.
Beachten Sie, dass Kreditinstitute nach einer gewissen Zeit, meist nach 3 bis 12 Monaten, sogenannte Bereitstellungszinsen verlangen. Dabei handelt es sich um ein Entgelt, das Sie für das Darlehen bezahlen müssen, soweit es noch nicht ausgezahlt worden ist. Die Bank darf dann den Kreditzins nicht verlangen und kassiert daher Bereitstellungszinsen. Verhandeln Sie die bereitstellungszinsfreie Zeit und kalkulieren Sie die Gesamtkosten vorsichtig. Rechnen Sie immer einen Puffer ein.
Ansonsten besteht das Risiko, dass Sie eine weitere Finanzierung brauchen. Diese sogenannte Nachfinanzierungen können teuer sein oder sogar abgelehnt werden. Haben Sie zu viel Puffer einkalkuliert, können Sie den überschüssigen Betrag am besten direkt für eine Sondertilgung verwenden.
Welche Finanzierungsform ist geeignet?
Wenn Sie die mögliche Kreditrate kennen, die Sie dauerhaft tragen können, und zugleich festgelegt haben, wann Sie spätestens schuldenfrei sein wollen, können Sie bei einem gegebenen Zinsniveau die maximale Darlehenssumme ausrechnen.
Beispiel: Wenn das Darlehen bei einer monatlichen Rate von 1.300 Euro und einem Zinssatz von 3 Prozent nach 15 Jahren getilgt sein soll, darf es nicht höher als 188.241 Euro sein. Hilfreiche Rechner hierzu finden Sie zum Beispiel bei der Stiftung Warentest.
Ein einfaches Annuitätendarlehen wie hier im Beispiel ist in der Regel die beste Finanzierungsform. Die Länge der Zinsbindung hängt davon ab, wie schnell das Darlehen getilgt wird und ob Sie bereit sind, für längere Zinssicherheit auch den damit verbundenen Preis in Form höherer Zinsen zu bezahlen.
Jährliche Sondertilgungsrechte sollten Sie ebenfalls vereinbaren. Diese bekommen Sie inzwischen nahezu überall kostenfrei in Höhe von jährlich 5 - 10 Prozent der Darlehenssumme, sofern Sie danach fragen.
Praktisch ist auch, wenn Sie das Recht haben, den Tilgungssatz verändern zu können. Je nach finanzieller Situation können Sie dann zwischen einem oder 10 Prozent der Darlehenssumme monatlich tilgen.
Diese zusätzliche Flexibilität bieten nicht alle Banken an, und man kann darauf auch gut verzichten, wenn stattdessen hohe jährliche Sondertilgungsrechte eingeräumt werden. Von Kombinationen aus Zwischenfinanzierungen mit Lebensversicherungen oder Investmentfonds raten die Verbraucherzentralen eher ab. Oft sind diese Varianten teurer oder zu unflexibel, mitunter sogar sehr risikoreich. Auch Kombinationen mit Bausparverträgen sehen Verbraucherzentralen kritisch. Mehr dazu erfahren Sie im Abschnitt "Was ist von Bauspar-Sofortfinanzierung zu halten?".