Was ist ein Erwerbermodell?
Die Entwicklung eines Erwerbermodells läuft immer nach dem gleichen Konzept: Im ersten Schritt werden ältere Wohnanlagen, oft unattraktive Hochhaussiedlungen, von Investoren aufgekauft und in Eigentumswohnungen umgewandelt. Im zweiten Schritt werden diese Wohnungen mit einem satten Aufschlag auf den Ankaufspreis von Vertriebsfirmen zusammen mit einem Finanzierungskonzept als sichere Kapitalanlage oder optimale Altersvorsorge angeboten. Das Versprechen: Der Käufer erwirbt risikolos und ohne nennenswerten Eigenaufwand Immobilieneigentum, weil die Miete die Finanzierungskosten deckt. Typisch sind auch die Vertriebswege. Meist erfolgt der Verkauf nach einer unaufgeforderten telefonischen Kontaktaufnahme, die rechtlich unzulässig ist, durch einen Vermittler in der Wohnung des Kunden. Einen direkten Kontakt zur finanzierenden Bank gibt es in der Regel nicht.
Wo liegen die Risiken der Anlage?
Beim Erwerb einer Immobilie geht es meist um Beträge in sechsstelliger Höhe. Ist das Objekt überteuert oder sogar eine „Schrottimmobilie“, kann dies für den Anleger weitreichende Folgen bis hin zum finanziellen Ruin haben. Das gilt vor allem dann, wenn die Wohnung komplett auf Kredit bezahlt wird. Denn die Zins- und Tilgungsverpflichtungen gegenüber der Bank müssen erfüllt werden. Egal, ob die bei Verkauf in Aussicht gestellte Miete fließt oder nicht. Die Erfahrung zeigt, dass in vielen Fällen schon nach kurzer Zeit Mieteinbußen eintreten oder die Miete sogar komplett ausfällt, weil sich die Wohnung in ihrem aktuellen Zustand nicht mehr vermieten lässt. Dann sind regelmäßig weitere Investitionen nötig, um überhaupt noch eine Vermietungschance zu haben. Das Objekt kann so schnell zu einem finanziellen Fass ohne Boden werden.
Mietpools oder Mietgarantien, mit denen manche Anbieter werben, bieten keine echte Sicherheit. Denn größere und längerfristige Mietausfälle können sie mangels ausreichender finanzieller Reserven kaum abfangen. Auch steigende Finanzierungskosten können zum Problem werden. Meist sind die in der Niedrigzinsphase sehr günstigen Darlehenszinsen nur auf fünf bis zehn Jahre festgeschrieben. Wird die Anschlussfinanzierung deutlich teurer, steigt schlagartig die monatliche Belastung.
Auch wenn es beim Verkauf meist anders dargestellt wird: Der Ausstieg aus der Immobilien-anlage ist in der Realität entweder überhaupt nicht oder nur mit massiven Verlusten möglich. Die minderwertige Qualität vieler Immobilien und die oft schlechte Lage schreckt potenzielle Käufer ab. Zudem drohen bei einem vorzeitigen Ausstieg zusätzliche Finanzierungskosten. Denn die Bank fordert für die entgangenen Zinseinnahmen eine satte Vorfälligkeitsentschädigung.
Gibt es Steuervorteile?
Nur wer hohe Steuern zahlt, kann Steuern sparen. Für den Normalverdiener gilt dieses Verkaufsargument fast nie. Bei einer langfristigen Bindung an eine Wohnung sind Steuervorteile zudem nie garantiert, da sich Steuergesetze und die persönliche Situation ändern können. Ohne „grünes Licht“ Ihres eigenen Steuerberaters sollten Sie die bei Erwerbermodellen versprochenen Steuervorteile deshalb nicht für bare Münze nehmen.
Welche Kosten entstehen?
Die größte Falle erkennen Käufer von Erwerbermodellen nicht im Kaufvertrag: es ist der deutliche Preisaufschlag, den der Verkäufer dem tatsächlichen Marktwert der Immobilie hinzufügt. Aus diesem Gewinn bedienen sich dann auch die Initiatoren und Vermittler, und das nicht zu knapp. Denn die Aufschläge liegen nicht selten bei 50 bis 80 Prozent des Verkehrswertes.
Ebenso wenig kalkulierbar sind für den Anleger die durch einen bestehenden Renovierungsstau drohenden Mehrkosten.
Nicht vergessen werden darf auch, dass beim Kauf einer Wohnung Kosten für den Notar und die Grundbucheintragung sowie eine Grunderwerbssteuer in Höhe von 3,5 Prozent des Kaufpreises fällig werden. Gern wird die Finanzierung auch mit einer Kapitallebensversicherung kombiniert. Auch hierfür zahlt der Anleger versteckte Abschlusskosten.
Wie können sich Anleger schützen?
- Der Kauf einer Immobilie als Anlageobjekt muss genauso sorgfältig, wie der Erwerb einer selbstgenutzten Wohnung geprüft werden.
- Ob eine Wohnung für eine Investition geeignet und den Kaufpreis wert ist, hängt vor allem von ihrer Lage und ihrem Zustand ab.
- Niemals sollte ein Kaufvertrag ohne vorherige Objektbesichtigung unterschrieben werden. Ein Baufachmann kann bei der Beurteilung der Immobilie wertvolle Hilfe leisten.
- Ob der Kaufpreis marktgerecht ist, zeigt ein Vergleich mit den ortsüblichen Immobilienpreisen. Entsprechende Marktdaten gibt es beim örtlichen Haus- und Grundbesitzerverein oder dem örtlichen Gutachterausschuss.
- Wertgutachten der finanzierenden Bank sollte nicht blind vertraut werden, da diese eigene Interessen verfolgt und ihre Bewertungsdaten meist nicht offen legt.
- Die Finanzierung sollte immer so ausgelegt sein, dass auch bei Mietausfällen die Kreditraten gezahlt werden können. Eigenkapital senkt die Belastung.
Fazit
Der Kauf einer vermieteten Eigentumswohnung als Kapitalanlage ist mit erheblichen finanziellen Risiken, bis hin zur existenzgefährdenden Verschuldung verbunden. Die genaue Prüfung von Marktwert, Zustand und Lage des Objekts durch unabhängige
Fachleute, ist vor dem Kauf unverzichtbar.